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台中買房心得(3) 買房自備款要準備多少,除了頭期款還要注意什麼?

2019 08 24 235426 - 台中買房心得(3) 買房自備款要準備多少,除了頭期款還要注意什麼?

看到喜歡的房子,衝動了?想蓋印了?先等等吧!如果你已經看過前兩集的文章後,我會建議大家先盤點自己現有的資金,也就是你有多少錢,可以買多少的房子,這些都是需要先初估出來的,否則簽約後貸款沒過,很有可能不但買不到房子,還要把自己的身家賠進去,正因為我經歷過這段過程,一定會先強調!在強調!以下就讓我列出需要注意的狀況給大家知道:

 

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如果你是在買房階段找房仲,很多房仲大概會跟你說,現在銀行很好貸款拉,準備2~3成就可以買了!銀行幾乎會讓你貸款到7成以上阿,以上聽起來很有道理,我剛開始看房時候,也是聽從這樣建議去挑房,舉例我有300萬現金時候,我就會去看到1000萬的房子,心想我應該是買得起吧!然後就被我朋友打槍了…..

 

接著他就告訴我,你以為你只有準備3成的錢夠了嗎?就算你買新成屋也要準備家具、家電以及後續可能發生的開銷,還有仲介費2%等,然後銀行如果沒辦法讓你貸款到7成呢?這些問題你想過了嗎?如果買的是中古屋,你還要考慮到老屋翻新、管線重拉、防漏水與壁癌等等狀況阿!不要以為你買了就可以直接進去住,有些老屋裝潢很漂亮的,那才更恐怖好嗎,很多都是投資客隱藏一些資訊讓你心動下手購買用的,進去後才是噴錢的開始…..一坪裝潢至少都要抓5萬以上,假設你買到30坪,可能就要準備到150萬左右了!(聽完後我心就涼了一半,等到真的買下聽到翻修的開銷更是下巴都快掉下來了)

 

2019 08 25 002842 - 台中買房心得(3) 買房自備款要準備多少,除了頭期款還要注意什麼?

接著我們開始來說預算好了,網路上有很多試算的,我這次是用591房貸的來試做給大家看,上面先假設1千萬,銀行貸款通過7成,像我當時的心態很容易陷入我只花了3百萬就買得起1千萬的想法萌出,當下真的很可怕,也忽略了加上179~194萬之間的利息,所以加上利息來說,我要花大約1179萬買下這間才對 ,除非你都不用貸款的例外,或是要貸款的錢變少當然付出的也就少,而且還要注意自己貸款的利率是一段式還是會浮動的,像是青年貸款前面只要1.44%,前幾年優惠過去後就變超高的….這些都是新手容易忽略的隱藏成本!

 

2019 08 25 004057 - 台中買房心得(3) 買房自備款要準備多少,除了頭期款還要注意什麼?

點選上面的明細後,現在系統很方便,都會看你選擇哪種貸款方式,直接顯示每個月應該支付多少錢,所以不是只有考慮頭期款而已,你還要考慮一個人或夫妻兩人未來是否可以償還一個月快2w4的貸款?還要扣除生活其它開銷唷,如果可以達標,先恭喜你!但你有考慮到嗎?假設未來一兩年內,其中一人不幸被資遣呢?我就有朋友買完房遇到這問題,這時2w4還付的出來嗎?如果不行?你有其他資金可以先墊著嗎?假設沒有多的資金了,那你準備被法拍嗎?

 

 

可能延伸實際開銷一覽(假設買一千萬情況)
項目 費用 備註
房屋總金額 1000萬 看你貸款成數,可能一開始只要出到2~3成
後續貸款利息 194萬 假設貸款到7成,採本息平均攤還,利率暫設1.7%
房仲仲介費 20萬 一般是買方2%,賣方4%,但金額大是有機率談優惠,會在整個成交時收
土地轉移登記(代辦費 1萬2千 據了解一筆一棟是1萬2,每多設定一筆地號建號增加1~2千元
抵押權設定(代辦費 5千 有請代書時會需要給的費用,有些好像也有4千的
簽約費(代辦費 1千
土地登記費 萬元 我不知道這個怎算的(看到明細有這項
印花稅(土地建物) 不確定 似乎是依房屋現值跟土地公告現值的0.11%
書狀費 幾百 我不知道這個怎算的(看到明細有這項
閱覽、申請謄本 幾百 我不知道這個怎算的(看到明細有這項
代申請分區使用證明 幾百 我不知道這個怎算的(看到明細有這項
代申請地籍圖建物測量成果圖 幾百 我不知道這個怎算的(看到明細有這項
契稅 幾萬 房屋稅單現值基準的6%
刻章 50元 代書會先刻一個用,大概是裡面花到最少的錢…..
屢保費 3000 1千萬成交價*0.0006(交易金額的萬分之6 )=6000元,買賣雙方各支付一半=3000元
銀行開辦費徵信費火險地險等 1萬內 每家銀行不同,應該基本都要3千以上
裝修費 150萬 不裝修的可以不用理會,老屋翻修看屋況與需求都不同,我只是暫估而已
買屋時間成本與交通成本 無法估價 這是隱形成本,過程中來來往往耗時過多,像我租屋地方到我預定買屋區域,每找一次來回光交通就要1小時以上了….這段時間我工作就需先停擺

 

 

看到上述報表,不知道大家是怎麼想的?其實我看明細表還有一些原本會被算錢但被劃掉的,我就沒列出來了,等於說我買一棟1000萬的房子,而外延伸出來的成本與裝潢加總後,可能實際開銷就要到1千4百萬內了!買房千萬不要衝動阿,需要貸款的找對銀行也很重要,我那時候多間比價,跟我誇口最高的A銀行專員說可以貸款到9成,他們家最好貸,另外一家B銀行的8成有風險,B很嚴格啦,然後我就信以為真的選擇A去做聯徵,結果事後告知說我只能貸款6成,如果要貸9成,你名下要有房子或是其他資產累積到多少金額!不然就要找保人才可以唷,當下我直接傻眼,如果你本身很有錢,A的成數就會不錯,如果錢不夠的,顆顆,這部分我後續會額外寫成一篇分享各銀行比價過程給大家參考。

 

上面這個過程為什麼要特別拉出來分享?你有看到嗎?假設我聽房仲說的,只準備3成也就是3百萬,最後合約簽了貸款不過怎辦?賠錢認出嗎?又或是貸款剛好七成,然後沒錢裝潢了,還要再賺好幾年才會有資金,這時候為什麼還要買?直接租屋才是首選啊!建議先看過我這篇「買屋好還是租屋好」。

 

 

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