台中買房心得(3) 買房自備款要準備多少，除了頭期款還要注意什麼？
看到喜歡的房子，衝動了？想蓋印了？先等等吧！如果你已經看過前兩集的文章後，我會建議大家先盤點自己現有的資金，也就是你有多少錢，可以買多少的房子，這些都是需要先初估出來的，否則簽約後貸款沒過，很有可能不但買不到房子，還要把自己的身家賠進去，正因為我經歷過這段過程，一定會先強調！在強調！以下就讓我列出需要注意的狀況給大家知道：
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如果你是在買房階段找房仲，很多房仲大概會跟你說，現在銀行很好貸款拉，準備2~3成就可以買了！銀行幾乎會讓你貸款到7成以上阿，以上聽起來很有道理，我剛開始看房時候，也是聽從這樣建議去挑房，舉例我有300萬現金時候，我就會去看到1000萬的房子，心想我應該是買得起吧！然後就被我朋友打槍了…..
接著他就告訴我，你以為你只有準備3成的錢夠了嗎？就算你買新成屋也要準備家具、家電以及後續可能發生的開銷，還有仲介費2%等，然後銀行如果沒辦法讓你貸款到7成呢？這些問題你想過了嗎？如果買的是中古屋，你還要考慮到老屋翻新、管線重拉、防漏水與壁癌等等狀況阿！不要以為你買了就可以直接進去住，有些老屋裝潢很漂亮的，那才更恐怖好嗎，很多都是投資客隱藏一些資訊讓你心動下手購買用的，進去後才是噴錢的開始…..一坪裝潢至少都要抓5萬以上，假設你買到30坪，可能就要準備到150萬左右了！(聽完後我心就涼了一半，等到真的買下聽到翻修的開銷更是下巴都快掉下來了)
接著我們開始來說預算好了，網路上有很多試算的，我這次是用591房貸的來試做給大家看，上面先假設1千萬，銀行貸款通過7成，像我當時的心態很容易陷入我只花了3百萬就買得起1千萬的想法萌出，當下真的很可怕，也忽略了加上179~194萬之間的利息，所以加上利息來說，我要花大約1179萬買下這間才對 ，除非你都不用貸款的例外，或是要貸款的錢變少當然付出的也就少，而且還要注意自己貸款的利率是一段式還是會浮動的，像是青年貸款前面只要1.44%，前幾年優惠過去後就變超高的….這些都是新手容易忽略的隱藏成本！
點選上面的明細後，現在系統很方便，都會看你選擇哪種貸款方式，直接顯示每個月應該支付多少錢，所以不是只有考慮頭期款而已，你還要考慮一個人或夫妻兩人未來是否可以償還一個月快2w4的貸款？還要扣除生活其它開銷唷，如果可以達標，先恭喜你！但你有考慮到嗎？假設未來一兩年內，其中一人不幸被資遣呢？我就有朋友買完房遇到這問題，這時2w4還付的出來嗎？如果不行？你有其他資金可以先墊著嗎？假設沒有多的資金了，那你準備被法拍嗎？
| 可能延伸實際開銷一覽(假設買一千萬情況) | ||
| 項目 | 費用 | 備註 |
| 房屋總金額 | 1000萬 | 看你貸款成數，可能一開始只要出到2~3成 |
| 後續貸款利息 | 194萬 | 假設貸款到7成，採本息平均攤還，利率暫設1.7% |
| 房仲仲介費 | 20萬 | 一般是買方2%，賣方4%，但金額大是有機率談優惠，會在整個成交時收 |
| 土地轉移登記(代辦費 | 1萬2千 | 據了解一筆一棟是1萬2，每多設定一筆地號建號增加1~2千元 |
| 抵押權設定(代辦費 | 5千 | 有請代書時會需要給的費用，有些好像也有4千的 |
| 簽約費(代辦費 | 1千 | |
| 土地登記費 | 萬元 | 我不知道這個怎算的(看到明細有這項 |
| 印花稅(土地建物) | 不確定 | 似乎是依房屋現值跟土地公告現值的0.11% |
| 書狀費 | 幾百 | 我不知道這個怎算的(看到明細有這項 |
| 閱覽、申請謄本 | 幾百 | 我不知道這個怎算的(看到明細有這項 |
| 代申請分區使用證明 | 幾百 | 我不知道這個怎算的(看到明細有這項 |
| 代申請地籍圖建物測量成果圖 | 幾百 | 我不知道這個怎算的(看到明細有這項 |
| 契稅 | 幾萬 | 房屋稅單現值基準的6% |
| 刻章 | 50元 | 代書會先刻一個用，大概是裡面花到最少的錢….. |
| 屢保費 | 3000 | 1千萬成交價*0.0006(交易金額的萬分之6 )=6000元，買賣雙方各支付一半=3000元 |
| 銀行開辦費徵信費火險地險等 | 1萬內 | 每家銀行不同，應該基本都要3千以上 |
| 裝修費 | 150萬 | 不裝修的可以不用理會，老屋翻修看屋況與需求都不同，我只是暫估而已 |
| 買屋時間成本與交通成本 | 無法估價 | 這是隱形成本，過程中來來往往耗時過多，像我租屋地方到我預定買屋區域，每找一次來回光交通就要1小時以上了….這段時間我工作就需先停擺 |
看到上述報表，不知道大家是怎麼想的？其實我看明細表還有一些原本會被算錢但被劃掉的，我就沒列出來了，等於說我買一棟1000萬的房子，而外延伸出來的成本與裝潢加總後，可能實際開銷就要到1千4百萬內了！買房千萬不要衝動阿，需要貸款的找對銀行也很重要，我那時候多間比價，跟我誇口最高的A銀行專員說可以貸款到9成，他們家最好貸，另外一家B銀行的8成有風險，B很嚴格啦，然後我就信以為真的選擇A去做聯徵，結果事後告知說我只能貸款6成，如果要貸9成，你名下要有房子或是其他資產累積到多少金額！不然就要找保人才可以唷，當下我直接傻眼，如果你本身很有錢，A的成數就會不錯，如果錢不夠的，顆顆，這部分我後續會額外寫成一篇分享各銀行比價過程給大家參考。
上面這個過程為什麼要特別拉出來分享？你有看到嗎？假設我聽房仲說的，只準備3成也就是3百萬，最後合約簽了貸款不過怎辦？賠錢認出嗎？又或是貸款剛好七成，然後沒錢裝潢了，還要再賺好幾年才會有資金，這時候為什麼還要買？直接租屋才是首選啊！建議先看過我這篇「買屋好還是租屋好」。
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